26

2018

-

03

兩年770幅高價地僅30個項目開盤 房企面臨雙重資金壓力

作(zuò)者：

3月22日，由國(guó)務(wù)院發展研究中(zhōng)心企業研究所、清華大學(xué)房地産(chǎn)研究所和某指數研究院三家研究機構共同組成的“中(zhōng)國(guó)房地産(chǎn)TOP10研究組”發布《2018中(zhōng)國(guó)房地産(chǎn)百強企業研究報告》顯示，随着金融去杠杆以及樓市調控政策的持續深入，2018年房地産(chǎn)企業将面臨融資端與銷售端的雙重壓力。

一年時間，百強 房企市場占有(yǒu)率再提高近7%。來自某指數研究院的數據，2017年，百強 房企的市場占有(yǒu)率提升至47.7%，較 2016年的40.8%上升約6.9個百分(fēn)點，更早之前的2003年，該數值僅為(wèi)14%，十五年來百強 房企市場占有(yǒu)率提升33.7%。

某指數研究院的報告同時提示，未來，百強企業需要警惕規模化擴張驅動下的布局風險，包括盲目跟風布局、集中(zhōng)購(gòu)置熱點城市高價地塊帶來的庫存積壓風險等；另一方面，在資金環境嚴峻、杠杆率提高、債務(wù)兌付壓力加大的背景下，需要重視現金安(ān)全，防範資金風險。

2017年，行業規模戰進一步升級，土地資源的争奪更趨激烈，百強企業不僅在招拍挂市場攻城略地，更是通過收并購(gòu)、舊改、産(chǎn)業新(xīn)城、文(wén)旅地産(chǎn)等方式補充優質(zhì)資源，為(wèi)其業績的快速增長(cháng)儲備彈藥。2017年，百強前50企業拿(ná)地金額達2.55萬億元，其中(zhōng)招拍挂拿(ná)地金額2.24萬億元，同比增長(cháng)76.7%，占全國(guó)300城土地成交金額的61.6%。

2017年，百強企業憑借自身優勢持續加大熱點城市深耕力度，城市拿(ná)地集中(zhōng)度顯著提升。2017年熱點城市土地市場競争趨于白熱化，其中(zhōng)百強前50企業在杭州、成都、重慶、沈陽、長(cháng)沙等城市拿(ná)地集中(zhōng)度均超50%。

不僅僅是土地資源，資金資源也在加劇向百強 房企流入。2017年，百強 房企拿(ná)走了約62.9%的國(guó)内信用(yòng)債。

為(wèi)保持規模，百強 房企的拿(ná)地戰略則是向三四線(xiàn)城市下沉，通過并購(gòu)、合作(zuò)等多(duō)渠道補倉。

2017年，在招拍挂公(gōng)開土地市場攻城略地以外，更是通過收并購(gòu)、舊改、産(chǎn)業新(xīn)城、文(wén)旅地産(chǎn)等方式補充資源。2017年，百強 房企中(zhōng)，前50企業拿(ná)地金額達2.55萬億元，其中(zhōng)招拍挂拿(ná)地金額2.24萬億元，同比增長(cháng)76.7%，占全國(guó)300城土地成交金額的61.6%。

報告顯示，從近年高價地開盤情況來看，2016年以來全國(guó)合計成交的770餘宗高價地塊中(zhōng)，截至2017年底已開盤項目僅為(wèi)30個左右，以此計算，上市率不足4%。從770餘宗高價地塊的拿(ná)地房企來看，部分(fēn)企業集中(zhōng)獲取了多(duō)宗高價地，且部分(fēn)地塊拿(ná)地樓面價已經接近或超過限售價格及周邊在售房價，去化壓力較大。

規模戰的同時，百強 房企的負債壓力也在提高。2017年百強企業在追逐規模擴張的同時進一步拉升了負債水平，負債壓力加大，房地産(chǎn)企業2017年普遍加大杠杆率驅動規模增長(cháng)，全年資産(chǎn)負債率均值為(wèi)78.9%，較2016年提高2.2個百分(fēn)點。2017年，百強企業短期償債壓力明顯加大。2017年百強企業的流動比率均值為(wèi)2.11，較去年上升0.02；速動比率為(wèi)0.51，較去年下降0.04，延續下行趨勢。受土地投資支出大幅增加影響，百強企業2017年經營性現金流量淨額均值由正轉負，呈現緊張态勢，由2016年的8.6億元下降至2017年的-2.1億元。

報告提示，随着金融去杠杆以及樓市調控政策的持續深入，2018年房地産(chǎn)企業将面臨融資端與銷售端的雙重壓力。僅從債券資金兌付壓力來看，房企2018年已經步入集中(zhōng)還款期，面臨一定的現金流考驗。

高價,百強,企業,2017年,壓力,億元,房地産(chǎn),城市,金額,規模